房价什么时候下跌-综合

作者：黄祖斌

　　最近不少人问我：房价什么时候下跌啊？

　　其实在以前我写过一个《房价下跌与十月怀胎》（附在文后），非常清楚地说明了楼市是个周期比较长的市场，它的上涨会持续很长时间，同样下跌也会经历很长时间，期望房价在短期（比如一个月）内实现大涨大跌是不现实的。

　　这次再次根据一次历史资料对这个问题进行进一步的解释：

　　那么为什么中国的房价高得这么离谱，却迟迟不能下跌，甚至象上海这样本来以为已经进入熊市的地方似乎死灰复燃，回光返照了呢？

　　其实不管是楼市，还是股市，最根本的决定因素还是房子或是股票有没有投资价值，它们的市盈率是多少，年收益率高出存款利率多少，如果能明显高出贷款利率，是比较有投资价值的，相反，就是没有投资价值的，没有投资价值的，必然会下跌。但是，在短期来看，对房价和股价起决定作用的，主要是市场投资者的心理预期。就比如股市，当2005年跌到1000点的时候，既好又便宜的股票到处都是，可是证券公司出现排队开户的情形了吗？反而是众多证券公司推出上门开户的服务，求爷爷告奶奶地拉客户。这个时候股票非常有投资价值，可是反而没有人要，因为预期股市还要下跌。我当时虽然满仓，却也不敢借钱买入。现在的股市几乎没有价值被低估的股票，面临大跌，却有人奋勇冲锋。房价也是一样的，当年房价低迷的时候，上海推出买超过17万元/套的房子办理上海户口，买房可以退个人所得税，即使这样，房子还是过了较长时间才开始上涨，那时候的成交量也是极低的。现在嘛，就不用说了，房子出租的年回报率普遍不如银行定期存款，价格近三倍于当年，反而有大量的人以为上海的房子永远不跌。

　　因为人们的心理导致人们会有非常莫名其妙的行为，所以一种离谱的，不管是过高，还是过低的价格，都有可能持续较长时间。

　　这里讲一个比较有趣的事情，可以适度解释目前房价泡沫为何长期不破。

　　美国历史上有个非常有名的大骗局，就是曾经骗了数百万人（可能有上千万人）的加迪夫巨人事件。具体的人名和地名和数据忘了。就个人，比如叫A吧，有一次听牧师的布道，提到世界上曾有巨人，他不相信，和牧师争论起来。后来就买了块地，秘密地用石头制造了一个巨人像，比较逼真，连毛孔都有，造好后埋在这块地下。过了半年（做大事的人，就是有这种耐心。没有耐心的人，在股市或是楼市里，是不大可能买到便宜的品种的，也不大可能卖个好价钱），他故意让人在这里打井，于是一个“巨人化石”就出土了，牧师首先出动，因为找到了证明圣经中巨人存在的证据，就认定这是巨人化石，很多人来围观，A就每人收五毛钱。名气越来越大，有记者来采访，有生物学家也来看，不少生物学家信誓旦旦地说这就是巨人化石。A每次都是引用别人的话说，比如某某人说这是巨人化石，从来不说自己认为是巨人化石，这样事后没有人能起诉他诈骗。有人提出要收购它，有人说这是个骗局，要起诉他，总之，这个石像的名气越来越大，A就搞全国巡游展览，收的参观费越来越多。最后终于有个记者，化大量时间把这个事情弄了个水落石出。那么这个事情就真相大白了，这根本就不是什么巨人化石。这时，最有趣的事情发生了，当A以为这个事情要结束了的时候，恰恰真相大白了，反而这个石像的名气更大了，全国各地的人蜂拥而来，要看看让人上当的到底是什么东西，又让A和他的合伙人多赚了50万美元。

　　看看，荒唐的事情真相大白后，反而更加荒唐。

　　一个泡沫是否要破灭，是比较容易预测的。但何时破灭，是几乎不可能预测的。就因为人们的心理的狂热可能持续很久。象著名的荷兰郁金香泡沫，是从1634年持续到1673年。从1966年到1988年，美国股市只涨了一倍，而日本却涨了17倍。（后来美国90年代股市是大牛市，而日本股市从1990的近4000点跌到1992年8月的14309点，后来好象曾跌到7000多点）彼得林奇数次研究了日本股市，实在发现不了日本股市的投资价值，可它就是涨，涨得很厉害，涨得无数人眉开眼笑。并不是彼得林奇笨，而是日本股市的参与者头脑发昏。再比如当年日本的房价，1990年，日本国土面积只是美国的1/25，但日本地产评估值却是美国的5倍。这一年，日本高尔夫球场地总价值是5000亿美元，是澳大利亚所有上市公司价值总和的2倍。日本人有理由的：日本人多地少，日元升值，土地不可再生，土地稀缺。

　　其实并不是只能从人们的心理上去解释为何房价泡沫久涨不破，也可能从事实来进行解释。就是生产周期。上世纪80年代中国曾发生过君子兰泡沫，曾经从100元/株涨到20万元/株（相当于当时大学毕业生300年的薪水）。马俊仁就曾种君子兰而赚了不少钱，并在泡沫破灭前及时抛出。之所以泡沫涨得这么多，时间比较久，是因为君子兰的生长周期是好几年，供应量的增长需要时间，而需求的增长就可以在一夜之间发生。还有前几年在我老家发生的一种叫橡贝的药材的泡沫，价格最从低的几毛钱，涨到近100元/斤，近100倍，持续好几年，也是因为它的生长比较慢，一粒一年只能长为两粒，而不象小麦一颗一年可以长成几十颗。房子的生长周期就是很长的，拿地、施工、销售结束，可能要两三年，所以本来供求平衡的，因为需求的突然大涨，供给就跟不上，于是更加推动了上涨。

　　对于目前中国的房价，我的基本判断是要下跌一半。当然全国各地，具体到每一个楼盘，是不一样的。我也问过很多人他们对这个问题的判断，凡是有经济学或是财务背景的人，几乎没有人认为房价不会下跌的。当然我也问过不少从事这个行业的记者、编辑、中介人员，还是其他人士，有做律师的，有公务员，有做IT的，不过没有去问妓女，遗憾的是，隔行如隔山，术业有专攻。不管一个人在他的行业内做得有多出色，在其他方面基本就是门外汉。我根本不关心人们是如何判断的，最关心的人们判断的依据，那此以为目前房价合理或是仍要上涨的人，几乎没有让我信服的依据。

　　房价不可能在短期（比如一年）内暴跌，只会在长达数年的时候内漫漫长跌。以下是15个国家房地产市场在20世纪30年中经历的29次泡沫破灭后下跌的日期、持续时间和幅度：

　　

　　这个表格来自于2003年4月高盛基金会的《全球经济学周刊》，要说明的是，对相关数据进行了修改。因为该表格中，日本的第二次泡沫破灭，该表格的数据是下跌27.3，显然，日本不止下跌这么多，所以我改为70%。

　　根据这些数据我们发现，房地产泡沫破灭后，平均要下跌4.5年，54个月，平均下跌幅度是27.2%，那么每个月、每个季度、每年，平均只下跌0.5037%1.5111%、6.0444%。

　　显然房价的短期暴跌几乎是不可能的，除非一个地方发生了暴乱或是战争。指望房价一个月、一个季度发生20%以上的下跌是没有意义的。不光上表的数据说明了这一点，在中国，香港的房价就曾下跌6年之久，下跌65%，而台湾也曾下跌约十年，下跌50%以上，在广州，这次上涨之前，曾连续下跌8年，海南和北海这样的地方，也下跌近十年。其实房价的短期暴涨也是不可能的，中国哪一个地方的房价是一年内涨到现在的价位的？

　　所以那些每天早上起来，买份报纸，一看房产广告没有比昨天下跌10%就觉得不可忍受的人，是多么可笑。这么多曾经发生过的事实都说明，房价下跌是个长期又缓慢的事情，短期内是不可能出现较大幅度的下跌的，具体到每个月，甚至下跌1%都是不可思议的事情，以上的29个例子，只有两个达到了月下跌1%的比例。

　　价值低估的东西，一定会上涨，价值高估的东西，价格必然下跌。只有看清房子真实价格，并有耐心的人，才会以满意的价格买下房子，而不会成为愚蠢的接最后一棒的替死鬼。以前的文章曾提到：对于我来说，当我的基金和股票投资年收益在10%的前提下，目前上海的房价下跌70%，则买基金或股票与买房的选择是一样的。如果下跌80%，则买房比投资基金和股票更有优势。就因为房价只会漫漫长跌，所以我才写了《五年内若买房请骂我猪头》。我在2006年年初的时候，只有净资产10万略多一些，首付都付不起，如果要付首付，就要可耻地挪用父母的钱，还贷压力恐怕要让我的体重下降20斤，说不定还要高血压、心率不齐、耳鸣、失眠、健忘、神经衰弱、反应迟钝，让人误以为我得了高薪缺乏综合症呢。但因为全部投入基金和股票，并毫不客气地挪用父母的8.4万元，即使投资操作并不完美，也赚了35万以上。因心情愉快，体重增加了10斤，有生以来居然也面临减肥这种以前以为只有俗人才会考虑的可笑事情。一个人啊，在重大的事情上，比如学哪个专业，读哪个学校，和谁结婚，做什么的工作，以及重大的投资决策上，这些事情选对了，很多的小事即使一错再错，人的一生也会是游刃有余的。

　　衣、食（又包括柴米油盐酱醋茶，有的人也吃臭豆腐）、住、行，是老百姓基本生活的四个方面，现在衣服越来越漂亮，质量越来越好，可是价格并不贵；食品消费的负担也是小菜一碟，中国的恩格尔系数越来越低（北京是31%左右）；交通越来越便利，不少城市有了地铁，火车连年提速。唯独买房的负担现在像洪水猛兽一样，大有要占有老百姓一生积蓄的架式。

　　有不少人，虽然心里认定房价高，是不合理的，是暂时的，可是三番五次了解看中的房子，价格却没有什么变化，如果是在2004和2005年的上半年，可能还上涨了，总之迟迟不跌，或是没有大幅下跌，于是就等不住，闭着眼睛往高房价这个火坑里纵身一跳，要么就是骂骂咧咧，怨天尤人。

　　这里讲个笑话：有个急性子A，找了个有共同语言的老婆B。一天A去外面吃饭，要一碗面，刚坐下就大骂：“面怎么还没有来？我要到消费者协会投诉你们。”一会伙计端来面，直接往桌子上一倒，说：“你吃吧，我要去洗碗了。”A气呼呼回到家对B说：“今天真是气死我了。”B就开始收拾东西。A问为什么，B说：“你既然要死了，我要赶紧去改嫁了。”不久B重新嫁给C，结婚第二天，C就坐在家里生闷气，还骂B。B就问为什么，C说：“怪就怪你不能给我生个大胖儿子。”

　　看看这几个急性子的人，是多么有趣，最莫明其妙的是C，第一天结婚，第二天就想抱孩子，要是人类都按这样的速度生孩子，实在难于想象地球会变得怎样。

　　想起一句话：十月怀胎，一朝分娩。记得好像有本书上提到过的，一般胎儿260天左右出生（不考虑保胎药的作用，和一些愚昧的人为了让孩子拥有或是不拥有某个属相，或是轻信为了收取更多的费用而蛊惑产妇剖腹产医生的话而选择早产的，当然另有一些是正常的早产或是晚产，比如据一些史书记载，秦始皇就在赵姬肚子里呆了12个月），这就是一个孩子出生的一般的时间，例外是比较少的。其实世界上很多事物，因其固有的因素，拥有它们不同的周期。比如不同的动物，怀胎的周期就不一样，因遗传基因不一样；地球绕太阳转一圈是一年，而冥王星是200多年，因为离太阳的距离及质量都不一样；步行与飞机绕地球一圈周期不一样，因为速度不同……

　　所以没有人老婆怀孕两个月后就送医院生产的，打篮球时对篮球在地上弹起的时间预计要长于打乒乓球时对方一记重扣后再弹起的时间，这是正确的态度。可是中国的善良老百姓面对高高在上的房价，却太没有耐心了，有些象故事中那个C一样可笑。

　　住房作为一种商品，有别于一般的商品，价格的走势有其自有的规律：

　　中国的住房价格上涨是从1998年开始的，到2005年上半年达到最高峰（地区间略有差距，如广州在2004之前，连跌八年，去年上海房价逐渐下行的时候，广州却出现补涨行情），持续了六七年的牛市。就是按涨150%来说，一年也不过涨了20%不到，那么一个月就是涨1%多一点，具体到某一天，涨幅就非常小了。房地产市场的生产周期长，一个楼盘从拿到地，开工建设，收到购房款，付清农民工的工资，交完税，交房，估计要两三年的时间，这样的特点就决定了它的价格周期比较长。涨起来比较缓慢。同时，房地产作为资金密集型的商品，它的开发、买卖，都需要大量的资金，大中型城市里100万元的一套房并不是什么毫宅。资金是一种力量，资金大，力量也就更大。这样房地产市场的价格一旦形成一种趋，就不容易改变。所以中国房价虽然早超过了国际上普遍认可的合理的房价与收入比，形成了泡沫，可是房地产生产周期长，聚集了大量的资金，所以仍可以继续不断上涨。

　　可是十年河东，十年河西，世界上没有任何一种东西是只涨不跌的。中国中央及地方政府去年开始陆续出台了打压房价，抑制炒作的种种新政策，全国范围内除少数地方外，房价终结了上涨，部分地方下跌明显，清算的时候也就到了。

　　当初房价上涨经历了一个较长的周期，具体到一个月，一个星期，涨幅其实是非常小的，那么同样，从高最位下跌到最低位，也不是一个短期能完成的过程（日本的房价连续下跌14年，香港则跌了6年），这样在一个星期，一个月里，变动就是非常小的。怎么可能出现暴跌呢？

　　所以中国的房价，除非发生了不可预知的如战争、小行星撞击地球之类的事，否则不可能在短期内下跌很多。如果认定目前的房价自己不能承受，就要做中期，比如三年的耐心等待。只要掌握了房价变动的周期性规律，就能做到“不管风吹浪打，胜似闲庭信步”，而不是说出“房价怎么还没有跌啊”这样可笑的话。

　　下面讲几个关心耐心的例子，以加强理解：

　　1、上世纪抗日战争爆发后，中国有两种典型的错误观点，一是认为中国会很快获胜，另有人认为中国会亡国。毛泽东写了著名的《论持久战》，明确指出，抗日战争会分为战略防守，战略相持和战略反攻三个阶段，最后中国会打败日本。那些认为中国一两年就能胜日本的中国人，和打算三个月灭亡中国的日本人，都是非常可笑的，就是没有象毛泽东一样充分了解双方力量对比的情况下，熟悉战争的一般规律的情况下才做出判断。房价也是一样，先是背离社会大从的意愿，不断上涨；后来相持，老百姓不愿意接受，开发商不愿意降价，于是卖不出去；最后房价不断下跌，直到合理的价位。

　　2、诸葛亮游说孙权出兵联合刘备抗曹，舌战群儒，谈到如何治病“譬如人染沉疴，当先用糜粥以饮之，和药以服之；待其腑脏调和，形体渐安，然后用肉食以补之，猛药以治之：则病根尽去，人得全生也。若不待气脉和缓，便投以猛药厚味，欲求安保，诚为难矣”。所以俗话说：病来如山倒，病去如抽丝。

　　3、世界第二富翁，著名的投资大师巴菲特，一生坚持价值投资的理念，买入一只股票往往一二十年不卖，获得了长期巨额的利润。其实他的成功很简单，就是充分了解一个公司，买入等待升值。

　　4、笑话：有一对老人去婚姻登记机关要办离婚，办事员发现他们都已经90多岁了，就劝他们说：“你们这么大年龄了，何必离婚呢？”老人说：“其实我们早就想离婚了，但是子女都反对，现在他们总算全死了，没人拦我们了，我们才来离婚了。等了那么长时间，总不能白等”。

　　5、姜昆和李文华有个相声，有个小王，刚上班没多少时间就问“怎么还不下班啊？”。另一个和唐杰忠的相声中，有个老急，一听邻居老太太说副食品要涨价就激动，第二天请假去银行取钱抢购副食品。

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